白鹭郡南成交霸屏，自带“佛系人设”的良渚文化村，还淡定吗？
01
“卖出高价挂横幅庆祝？这种事情在我们村里不可能发生。”
在全心想涨的杭州楼市中，有两个板块始终如一、不吹不擂： 一个是小和山，另一个就是良渚文化村 。
从规划之初，开发商花了几年的时间做了小镇规划：3-4万的人口，4-5层的建筑尺度，以步行5分钟的尺度建立配套服务体系，以每小时5公里的步行速度建立的小镇。
而要知道，那是在十几年前。
当时蒋村也刚刚开发兴起，要到距离市中心约16公里的良渚生活，更需要眼光和勇气。
幸好良渚的山水+充满理想主义的老南都，吸引了一波同样浪漫的人，构成了文化村第一波的业主。
他们之中有艺术家、有学者、有媒体人……也奠定了村民们文化气质的基础。
“人以群分”，一大波具有相近气质的村民，住进了良渚文化村。
在余华笔下，它是“有悬念的小镇”；在王石心中，它是万科一个代表未来的设计作品；在万科内部：它是梦想居住的地方，是万科的试验田。
即便在房地产业内，只要来杭州考察楼市，必须打卡之地，那就是良渚文化村。
02
在占地面积8平方公里的良渚文化村， 住宅主要分为十个组团， 产品类型都为11层以下。
有 洋房、小高层、排屋、叠墅 ，还有当下市面上已极少有 独栋别墅、精工别墅 等等。
这个项目自北向南开发，像是最早的别墅组团竹径茶语、排屋组团阳光天际以及洋房组团白鹭郡北等，都有着十余年的房龄。
而在南区东西大道沿线的缦云坊，则是去年才交付的新组团。
如今，与良渚文化村同时期开始开发的蒋村，二手房早已攀上5万+。几公里外的良渚新城，新房价格也超3万，部分已超3万5。
良渚文化村依然不温不火，在这里还能找到大量单价两万多、总价300万元以下的二手房。
03
良渚文化村跑输其它板块，我觉得首先， 与业主的气质不无关系。
前面提到，选择良渚文化村自住的业主，大都是被这里的气质所吸引， 与身俱来有不谙世事的浪漫属性 。
这一次，我在良渚文化村还体验了一把“ 社恐式佛系卖房 ”。
在近期，我接连看了九堡沿江和良渚文化村的二手房。
对比之下，我明显感受到了两边房东截然不同的态度。
一边的九堡沿江，房东可能憋太久了，都热情地与我一通畅聊：推荐自己的房子有多好、自己是多么的无奈才要换房；另一边的良渚文化村，遇到几位的房东则清一色高冷：开了门后都任我自行参观，全程无交流。
这让我想到了“芬兰式排队”，不愧是文明程度很高的良渚文化村！（脑补良渚文化村房东的OS：我只想等待一个慧眼识珠的有缘人，踩着七彩云、干脆利落地直接下单……）
想喝奶茶？不好意思，没有！
像是一点点、星巴克等年轻人热衷的店铺，在新开业的劝学荟才有一家。
这也从侧面，反映出良渚文化村核心区居民结构相对很纯粹：以自己开火做饭的小家庭、老人为主，而靠吃外卖过活的年轻群体较少。
这也意味着， 投资客有，但相对少 。少了带头大哥或跟班小弟，也就炒作不起来了。
两点相加，没有“涨价联盟”这件事也说得通了。
第一，地铁不能直达 。
尽管地铁2号线早已经开通至良渚，但终点站下车后，进村还需要转公交或是骑车10分钟左右，走路则需要近40分钟。
当杭州日益成为轨道上的城市，没有地铁直达，也劝退了一部分刚需客群。
第二，没有名校学区。
可能是一直以来余杭区与主城教育割裂，加上当年名校领办分校之风尚未兴起。
良渚文化村对口的小学，是名不见经传的七贤郡小学。
尽管部分家长会把孩子送到民办的安吉路小学良渚校区。不过去年摇号报名，首轮并没有招满。
当中产普遍学区焦虑时，少了名校加持的文化村，房价也少了一层上涨的动力。
第三， 核心区部分房源老、纯低密产品出货少、新组团不满5年。
像最早期的郡北、郡东以及郡南的部分组团，是十几年前的楼梯房，连电梯都没有。因此郡北和郡东虽然价格不贵，但少有接盘，每个月最多成交三五套。
中介带我去看了一套郡南的楼梯房，园区绿化保持的很好，建筑也确实漂亮。
楼梯上二楼入户，仿佛《蒂凡尼的早餐》里的洋房。
但现实是：毛坯，需要重新装修。如果住五楼，收到什么重的快递还要扛上楼梯，想想就累了。
而像郡西别墅这种“封神”的城市精装类独栋产品，二手房价3000万起，且几乎没有房东出手。
因此，在跑盘的过程中，中介则建议选择房源更新的劝学里和七贤郡。
这几个新组团房源在位置上，更靠近东西大道，云城之间的距离几乎只是一路之隔，但大部分房源不满5年。
记得当年七贤郡在销售的时候就宣传：良渚文化村新十年。这也意味着，南区与原本村里的核心配套还有着一定距离。
离地铁2号线就更远了。
04
尽管有着“佛系人设”，不过，部分房东也有些不淡定了。 中介介绍，光今年2月到现在，良渚文化村的二手房普遍涨了 。
村里二手均价最高（排屋别墅除外）的是郡西澜山，这个组团位于文化村的中间位置，又依山而建。
139㎡四房户型的房源，深受改善家庭追捧，在整个村里都极为稀缺。
中介透露，去年十月有客户500万买下139㎡的郡西澜山，但今年年后推荐朋友再买时，同样的户型涨了150万才成交。
像最新交付的缦云坊，上个月成交一套83㎡230万带车位卖，如今不带车位都要250万了。还有白鹭郡南，春节前250万以内的预算还能选一选，但年后基本上都挂到250万以上了。
虽然价格小幅跳涨，但 白鹭郡南依然以54套的成交量，成为3月杭州二手房成交第二。到了4月，郡南也连续几周蝉联全市成交榜前列。
为何白鹭郡南突然成交火爆？我觉得跟良渚文化村外部利好逐渐显现有关，几个方面：
首先， 云城的利好 。
未来科技城价格水涨船高，部分购房者已外溢到良渚文化村。而杭州分区后，未来的西站枢纽有望成为云城乃至整个余杭区的核心。
因此，良渚文化村也成为提前布局云城的选项之一。
其次， 性价比高 。
中介透露自己遇到的郡南客户，基本都是 自住的刚需 。
周边蓝月春晓以超低中签率收官，大溪谷也仅剩最后一个组团，良渚文化村周边快断供了。 摇不到新房的购房者，转向二手房市场。
郡南 3万左右的单价 ，能买到精装的洋房。并且，郡南部分组团精装标准，还配有地暖和西门子厨电，完全不输当下的新房。
加上今年1月， 杭州二手房5改2后，满5年的郡南，性价比更为凸显 。
最后， 位置好 。
白鹭郡南临近春漫里的商街 ，周围又被几个公园包围，加上体量大，居住氛围浓郁。
更重要的是，在先前的“ 地铁四期环评公示 ”中，2号线将西延，穿过良渚，连接瓶窑。村民们猜测：未来良渚文化村的站点，可能设置在白鹭公园或是拆除重建的食街。
因此，郡南和郡东有望成为 距离地铁最近的组团 。但相比郡东， 郡南的房源更新、品质更好些 。
06
如果说小和山房东的佛系，是在等一个涨价的理由。
那么，良渚文化村的房东，也在等待迎接属于自己的春天： 地铁四期规划确立、东西大道高架通车、美院良渚校区开学、云城的建设推进……
从近期的成交量来看，白鹭郡南、七贤郡也已经得到了购房者认可。
但我希望，文化村的房东们能少一些焦虑和浮躁，继续“佛系”下去。
不论房价如何变化，希望良渚文化村都能保留住那种人与人、人与自然的和谐共生，继续保持着那份纯真美好，为杭州留一方桃花源般的小镇生活。
因为那才是良渚文化村，更有价值的存在。
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