每月写一篇合肥新房市场分析月报不断更，涵盖合肥新房成交量、价格、土拍、政策情况，市场剖析点评，与合肥各个区域新房价格等内容。

让您一次性全面了解最新全合肥新房整体发展情况，后附合肥各个区域价格，方便大家对照快速锁定区域，对大家合肥买房有所帮助，欢迎长期持续关注。

一、合肥2023年7月整体新房价格与供需情况

1、2023年7月合肥新房整体成交情况与均价

合肥市区7月份新房成交备案1703套，下滑量厉害。7月份全市住宅成交均价22322元/㎡，环比上月下降，主要是因为6月份当时省府龙湖开盘，价格高达3.4万，拉高了6月份合肥市区整体房价。

目前滨湖高价拉高了整体均价，且目前合肥新房只有蜀山区（因为有运河新城板块）、瑶海区与新站区三个区的新房价格低于2万。

作者简介：我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、城市规划与学区，成功指导数千名购房者在合肥高效安心置业。

本文为“合肥买房参谋”公众号精选的内容资讯。文末有合肥买房系列资料包，可领取。

2、2023年7月合肥各个区域新房成交均价分布

其次是高新区与经开区新房住宅均价分别为2.38与2.31万元；再次是包河区新房住宅均价2.26万元，庐阳区新房住宅是均价2.12万元；

蜀山区（含运河新城板块）是1.88万元；瑶海区新房价格1.94万元，新站区新房价格最低，为1.57万元。政务区估计未来2年内都没有新房在售。

可以看出，随着下半年滨湖还有新盘推出，下半年滨湖区新房价格预计率先突破3万元。蜀山区因为比较远的运河新城成交量大，拉低了整体均价，不然蜀山区老城区新房价格早就破2万了。

3、2023年7月份合肥新房供需情况

进入炎热夏季，是传统的销售淡季，开发商也减少供应量。合肥市场新房新开盘情况：合肥7月新房新开盘推出约1379套房源，当月认购率为34%。

7月份合肥市区新房供应量18.55万平米，环比下降61%，成交量约22.9万方，环比下降44%，近几月成交量持续下滑。

成交面积段与成交总价方面，100-110平及120-144平面积段户型为市场主力 ，占比约31%，总价段方面150-300万为市场主力，占比约29%。

合肥新房去化周期：截止2023年7月底，预计去化周期为4个月，去化周期短，整体合肥新房库存量保持低位运行。

二、合肥最新地产政策方面与吴哥对政策点评

1、合肥教师轮岗细则发布，学区房房价受影响巨大！ 合肥教师轮岗细则7月27日发布，覆盖主城区所有中小学，除了教师外，校长等管理层也要轮岗，比例不少于总人数10%。该政策对学区房影响重大，使得学区之间的差异缩小，对高昂的学区房釜底抽薪。

2、住建部发声，认房不用认贷。 住房城乡建设部表示，稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;

3、7月份合肥没有出台新的限购与贷款政策，合肥市召开房地产工作专题会议,会议明确要抓紧完善”现房试点销售、商品房销售面积按套内计算、房票安置、取消楼层价差限制等工作举措。没有具体出台政策。

4、目前合肥首套房利率降低到4.0%，为历史最低水平。目前合肥非限购区首套房最低首付只要2成，限购区需要三成。之前贷款只要还清了，就还可以享受首套房利率与首付比例。

吴哥点评：

按照套内面积销售看起来很美好，但是实际实施时候还是有困难的。目前国内只有重庆市这样实施的。个人认为实施主要困难有两点：

1、羊毛出在羊身上，按照套内面积销售的话，变化的只是销售计价方式，一套房子总价该是多少还是多少的，这意味着房子计价面积减小，就意味着单价要上涨。

这个政策实施，肯定从新房开始实施的，例如一套房子建筑面积100平米，公摊面积20平米，套内面积80平米，单价是2万元，总价是200万。

现在改为套内面积80平米计价销售，总价还是200万，但是现在单价要改为2.5万了，单价一下子要上涨25%了。这就意味着在一段时间内，合肥新房统计房价要一下子上涨25%左右。

2、新房与存量二手房面积体系容易混乱。之前我们经常讲一套房子90平米左右三房，现在要改称为70平米左右三房了，很容易让购房者心理接受不了。尤其是未来都是二手房时候，两种不同计价面积，很容易造成市场的混乱。

三、合肥土拍情况与吴哥点评

2023年7月合肥市区近成交2宗土地，楼面均价13425元/㎡，中铁建竞品质竞得包河08地块，南通亚伦摇号竞的经开03地块。

吴哥点评： 房产市场整体不景气，让新站瑶海区的土地成交很差，土地供应取消。

四、附最新合肥各个区域新房价格

1、合肥各个区域新房总价区域

很多新手买房，对合肥整体新房市场不了解，大家可以根据自己的总价区间，可以对号入座快速锁定意向区域。比如想总价200万还想买滨湖新房，总价150万买包河新房，是不现实的。

合肥新房市场区域分化严重，阶梯性的房价格局进一步强化。合肥逐步形成了从100万到600万新房总价区间的市场台阶格局。

购房者想买新房的，可以根据自己预算区间，去选择合适的板块去买房。不能预算总价就150万，还想去包河区买新房，是不现实的。

目前合肥新房价格高地是滨湖区省府板块，普遍总价400-600万总价，其次是金融板块普遍300万-400万；高新区在售楼盘不多，总价区间是300-450万；

包河区、经开区、蜀山区（不含运河新城板块）整体总价区间是220-400万之间，蜀山区运河新城板块是150-220万之间；

庐阳区总价区间在170-350万之间；瑶海区的总价区间在170-270万之间；新站区总价区间在125-220万之间；新站区目前底价的120多万即可上车。

三县当中肥西较远区域价格是130万左右可以上车，挨着合肥市区的总价在170-320万之间；肥东与北城新房总价区间在100万起步到200万之间。

好多人觉得新站瑶海肥东与北城等区域的价格起不来，价格低。从另外一个角度看，低房价让更多人可以实现在合肥买房的梦想，让源源不断的人可以在合肥定居，也是大功一件。也许这就是有些区域的使命！

2、合肥具体各个区域新盘上市量、买房难度与新盘在售价格区间分析如下：

交付近五六年内的二手房小区价格，可以参考新房价格。

1、滨湖区：滨湖省府新开盘高层价格3.4万左右，由于规划设计为大户型，基本总价360万起，非刚需首付需要八成起，总价390万起步；

金融板块目前总价最低300万起，新开盘的楼盘备案价突破3万元，基本总价也都是350万了，非刚需首付三成即可，目前几个楼盘可以直接买到的了。

2、包河区：新开盘备案价要到2.5-2.6万了，包河区买房门槛将降低，购房者可选的楼盘增多，首付2成即可。

位置稍远或者周边环境差的价格2万元起，目前可以正常首付购买，买房总价门槛目前170万（有楼盘精装改毛坯销售，总价降低）左右即可。包河区2023年将承担起合肥第一成交大区的任务。

3、经开区：经开区2023年起，可选的楼盘也较多。在售的新盘价格2.3万起，总价230万起，洋房两万六七左右，首付三成即可。

经开区是2023年大家值得关注的区域，之前经开区明珠广场板块好多工厂，随着佳通轮胎要搬走，山姆大叔会员店确定进驻，以及海尔厂区也基本确定搬迁，整体环境将大为改善。

加上还有7号线地铁在建，明珠广场板块未来将与南艳湖连成一片，将非常宜居。本身和政务区就是挨着的，潜山路正在修建，未来政务区到明珠广场只有5分钟即可，未来板块价值可期！

4、高新区：高新区还是在售楼盘稀缺，目前新房在售只有两个，其中一个要求首付六成，起步总价290万起；

4、蜀山区：蜀山区靠近市区的楼盘不多，只有两三个新楼盘在售，价格2.3-2.5万左右，总价240万起步。新开盘的楼盘备案价预计会达到2.6万元。目前主要为小庙运河新城板块有新房供应，价格1.5-1.8万元。

6、瑶海区：目前高层均价1.7-1.9万，洋房价格2万+；目前瑶海区新房门槛单价1.8万起，总价普遍要180万左右的了。

7、新站区：今年供应量还会是主力区域，新盘价格不是太偏僻，沿着地铁沿线的，高层价格起步1.5万起，位置好的楼栋价格要1.8万不等。

新站区目前买房门槛是125万元起步，是合肥市区价格洼地。刚需预算有限的，可以重点考虑新站地铁沿线的新盘。

8、庐阳区：二环内在售楼盘不多，面积大总价贵，动辄290万以上；二环外新盘价格1.8万-2万元左右，总价门槛180万左右。

9、政务区：无新房在售，二手房价格基本在3万-5万元。

10、三县：因为近期市区新站区瑶海区不限购了，所以导致很多客户直接跑去市区买房了，所以对肥东与长丰北城楼盘影响大。

1）肥西：今年新楼盘有几个新上市。其中靠近合肥市区的楼盘价格上涨到1.9万-2.1万左右，近期新开一个新盘毛坯的，总价175万即可。位置远一点的项目，价格一万四左右起步。

2）肥东与北城市场最近比较差，不少楼盘推出特价房，首付分期政策。肥东距离市区近点的楼盘一万三四价格；北城今年新上市的新盘较多，价格还会保持1.2-1.4万左右，有个别新盘促销，价格一万元即可。

（数据来源备注：本文中成交价格与套数数据来自于金刚石）

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