截图来源于上海市房屋管理局

如果是 外地户籍的 ，想要在上海申请共有产权房，条件则更为严苛，不仅需要满足本地户籍的一些条件，还需要满足其他一些条件。诸如积分达到120分，已婚，还有第三条“在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年”，连续缴纳社保和个人所得税，中间一个月都少不了。

截图来源于上海市房屋管理局

如此严苛的条件会刷掉一大批申请共有产权房的人，所以在供给段也少，房管局规定， “向符合条件的非本市户籍家庭供应的共有产权保障住房供应额，原则上为向本市户籍共有产权保障住房保障对象供应额的20%左右。 ”

共有产权房的优劣势

优势： 便宜 。 可以以低于市价的价格买到房子， 首付比例也比购买普通商品房低。

竞争压力小 ：共有产权房只有满足了种种申请条件的无房者才能申请，减小了较大的竞争压力。

劣势： 现存的共有产权房的 地段一般较为偏僻，配套不尽完善 。

毕竟政府是让利的，无法短期内从共有产权房中获得相应的收益，所以周围的商业、交通和一些公共措施配套没有动力和资金去启动。

流动性比较差，尤其是对非本地人来说。

首先，对于非上海户籍的业主来说，他们在购买共有产权房后的五年内，只能自己住，不能出售、出租或转让，也不能购买普通商品房。 这无疑限制了他们对房产的自由支配。 更让人苦恼的是，当他们满足出售条件时，只能将房产以原价卖给政府或其他符合共有产权房购买资格的人。

对于上海户籍的业主来说，情况稍好一些。在五年后，他们可以购买政府份额，将房产性质转变为普通商品房，可以进行正常的市场交易。

投资属性相对较弱 ： 比如说，如果你买了一套原价100万的共有产权房，五年后你依然只能以100万的价格卖出。这意味着即使市场行情涨了，你的房产也享受不到任何的升值，最多只能当作一笔定期存款。对于投资来说，这确实是一个相当保守的选择。

新型共有产权商品房

北京目前的共有产权分为两种，一种是原有的共有产权房，面向保障领域；一种是 新型的共有产权商品房 。

第一种共有产权房和上海类似，这里要着重讲的是新型的共有产权商品房。

这种共有，在北京2021年首批集中供地中出现，其中海淀树村、朝阳金盏乡等6宗地块设置竞拍条件之一，就是“在达到上限价格后竞报政府持有商品住宅份额”。

举个例子：作为北京首个入市销售的“新型共有产权商品房”项目，海淀树村的学府壹号院项目位于北五环外侧、农大南路南侧，共有房源900套，面积从128平方米至275平方米不等。 项目销售价格为11.2万元/㎡ ，购房人拥有80%产权份额，享受100%使用权，政府产权份额为20%。 购房人购买房屋的实际均价为89600元/㎡ 。

也就是说，该类住房上市时，备案价格为100%产权的房屋价格，购房人仅需支付自己份额的部分，政府持有份额部分无需支付购房款。

新型共有产权商品房，与现在的共有产权保障房，区别主要有这几点：

① 购房人只需要拥有在京购房资格即可

② 出租收益全部归购房人所有（此前是按产权份额分）

③ 5年限售期满后，购房人出售该住宅，政府只按产权比例收回原值房款，不分享溢价收益。

④ 再次交易后，购买人将获得100%产权，转为普通商品房。

总的来说，原有的共有产权房的存在一定是为了解决低收入群里的刚性居住需求的，初心就是要有“投机”绝缘；而像北京这种新型的共有产权房，实际上是解决改善住房需求群体与高房价矛盾点的一个探索，注定是一个阶段性的产物，注定会不断的迭代更新。

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