合肥买房参谋详解规划：合肥包河区淝河(龙川路东)板块未来发展怎么样？住宅房子发展潜力如何？可以买么？

合肥十一年房产经验，熟悉合肥规划板块、学区、限购公积金等各项政策。提问有问有答，欢迎提问。

合肥买房参谋粉丝提问：最近滨湖房价上涨很厉害，本来预算220万的，现在滨湖新房买不到也买不起的，最近在看包河区淝河板块的住宅，这边未来规划怎么样的，买房有没有发展前景呢？

合肥买房参谋：经过详细的梳理整理回答如下：

合肥市包河区淝河板块（龙川路东板块）作为包河“一体三翼”发展战略重要一级 ，地处连接老城区和滨湖新区的中腹之地，规划范围21.2平方公里的淝河片区无疑是包河乃至合肥未来最宝贵的一块绿色生态宜居新空间。

一、淝河板块整体板块定位：打造集产业、绿色、乐活为一体的宜居乐业的品质之城

淝河片区位于合肥市东部，地处主城区与滨湖新区交汇地带，兼具东南生态板块、高铁南站交通枢纽、合肥港等得天独厚的综合优势，是未来城市拓展的重要空间。

淝河片区规划范围为北至当涂路(南二环路)，西至包河大道，南与包河经开区接壤，东至南淝河沿岸，总面积21.2平方公里。

淝河3.0时代，打造“三生融合示范区”

1.0时代，淝河片区依托淝河母亲河发展，还是农村面貌；

2.0时代，淝河成为工业发展型乡镇，但也埋下了污染严重的包袱；

如今进入3.0大战略时代，在长三角一体化发展格局引领下，在包河区“一体三翼”战略布局中，淝河改造全面推进，向着“三生融合示范区”迈进。

按照包河区“安徽新中心、品质首善区”的总定位，将淝河片区打造成为集精致、产业、绿色、乐活为一体的宜居乐业的品质之城。

淝河片区位于合肥市东南部，地处合肥主城区与滨湖新区交汇地带，是合肥未来城市拓展的重要空间。

二、淝河板块环境绿化生态方面规划发展

沿南淝河生态景观带效果图

打造生态宜居的品质城区，淝河片区依托现状水系，形成“一环、一带、五廊、五公园、多节点”的开敞空间结构。

规划设计集生态、休闲与景观于一体的活力水岸，打造南淝河生态景观带，高铁线路沿线郊野绿廊，实现300米见绿，500米见园。

目前，淝河已经建成1760米智慧中央公园，淝河生态公园一期已开放，四期正在推进

二、淝河板块商业配套规划发展：1276亩淝河新中心要来

根据规划，“淝河新中心”位于上海路、南淝河路、郎溪路及龙川路等多条城市主干道的合围区域，规划总面积约1276亩，依托关镇河水系，引入优质商业、文化、娱乐业态，打造合肥文商旅融合发展的典范

未来，“淝河新中心”将围绕南淝河打造两岸型城市级中心；依托关镇河水系、民国旧居，引入剧场演艺、线下娱乐、优质商业等业态，形成片区新型“商业+文旅”中心；

依托社区公共设施服务半径要求，结合轨道交通站点设置邻里中心；

协同配置五星酒店、商办及城市综合服务配套，致力打造为淝河片区未来发展的形象窗口。

该中心计划引入剧场演艺、线下娱乐、优质商业等业态，协同配置五星酒店、商办及城市综合服务配套，目前各项招商工作均在同步洽谈中，建成后将成为淝河片区一个崭新的窗口。

“淝河新中心”效果图

该片区还将利用卫立煌故居、宋世科住宅、吴氏炮楼，打造低矮空间尺度的民国风情特色街巷，为淝河人民留下珍贵的文化脉络。

另外，值得注意的是，包河大道的葛大店片区目前正在拆迁动工当中，后期据传是王府井拿地运作配套商业与住宅。将会拉动提升整个包河区的档次。

二、淝河板块“四横五纵”立体路网与5条地铁规划

1、主干道网络

两年时间，龙川路、上海路、北京路、郎溪路全线通车，大强路、南淝河路、歙县路与南淝河路互通立交等项目均在快速推进中，其中郎溪路与上海路两条为高架桥， “四横五纵”主干路 网基本形成。

“四横五纵”主干路网图

4、5、10、11、12号线布局，未来5条地铁

一个地方好不好，政府是否重视，就看这个地方未来可通地铁，地铁线路可密集。地铁越多，说明这个地方未来发展潜力越大，毕竟地铁修建成本非常高的。

地铁：根据规划，淝河板块将有7条地铁将经过，分别是地铁2号线、4号线、6号线、9号线、10号线、11号线、12号线。

地铁一响，黄金万两！目前，西至东北方向的“骨干线”轨道交通4号线建设工程如火如荼；西起蜀山区，东至肥东的6号线正在详勘，将初步形成城市东西向快速走廊；

此外，官方透露未来还有：

南北走向的 10号线 途经淝河板块，穿城而过，一路抵达高铁西站！

规划中的 11号线、12号线 将串联瑶海区与包河区，贯穿合肥东部新中心，通达淝河片区。

三、淝河板块教育名校入驻

淝河片区在改造之初就规划了 5所初中，10所小学 ，1所高中，让适龄儿童在家门口就能享受优质均衡的教育资源。

目前，葛大店规划小学、王大郢小学今年秋天已经投入使用。48中祁门路校区、屯溪路小学龙川路分校入驻淝河片区启动施工总承包项目公开招标，取得实质性进展。

屯溪路小学龙川路校区 规划用地面积38759平方米，拟建48班小学。包括有专业教室及教研用房、图书馆及多功能厅、合唱厅、普通教室及教研用房、教职工餐厅及风雨操场、厨房等配套用房。

（屯小龙川路校区俯瞰效果图）

四十八中祁门路校区 规划用地面积48002平方米，总建筑面积约47586平方米（其中最大单体地下建筑面积约9827平方米），拟建48班中学。项目包括有教学楼、综合楼、食堂、风雨操场、专业教室、报告厅、门房等配套用房。目前已经在建了，预计2021年9月份开学。

（48中祁门路校区俯瞰效果图）

近日，合肥市自然资源与规划局发布了街坊控制性详细规划，龙川路与南淝河路交口拟新建一所高中，网传消息称该学校或为合肥一中淝河校区（以官方消息为准）。之前有认识的朋友家在淝河镇那边的，那边目前在拆迁，他们问的也是合肥一中将在那边建学校的。

（图来源：合肥市自然资源与规划局）

2020年8月27日，从市教育部门了解到，今年起，合肥市将启动“普通高中集团化办学”的重磅改革。

计划2020年组建第一批普通高中教育集团， 由合肥一中、六中、八中、一六八中学等优质学校选择城区和四县一市普通高中组建优质普通高中教育集团。

其中： 东部新中心、包河淝河片区拟建的普通高中拟分别交由合肥一中托管和作为其一个校区 ；蜀山运河新城拟建的普通高中拟作为合肥八中的一个校区；新桥机场区域拟建的普通高中拟作为合肥六中的一个校区。四县一市可参照组织实施。

四、淝河板块医院医疗规划： 2所三甲医院

2020年7月份，合肥规划局公布了 合肥市第三人民医院新区（合肥市中医院） 规划。该医院为三甲医院，将填补合肥市级公立中医院的空白。

据规划，医院选址位于上海路、龙川路、祁门路（未建）、棠樾路（未建）合围区域。

医院总建设用地139亩 。其中，合肥市第三人民医院新区位于东地块，靠近上海路。主要建设15住院楼，5层医技楼，4层门诊楼。

合肥市中医院项目位于西地块，占地63.3亩，建设床位数600张，建筑面积82000平米。地上建筑包括地上4层门诊部、急诊用房14800平米、地上5层医技楼19100平米、地上15层住院楼20700平米、地上2层行政会议中心2200平米。

五、淝河板块产业爆发，新东方、“中国视界”强势进驻

如今的淝河已摆脱过去高耗工厂的影子，产业结构全面升级，不少实力强劲的企业先后进驻！淝河板块未来将发展产业，这样就有更多的人在这里工作留下来居住。在这个板块买房，也可以做到就近上班就业。

01、新东方教育科技集团安徽总部

位于龙川路与北京路交口东南角，总用地面积20亩，总建筑面积6.14万平方米，总投资额4.46亿。

建成后，每年将带动税收收入约3500万元，新增就业岗位500个，同时将充分发挥教育行业的示范作用，推动片区内教育板块的整体发展。

02、中国人工智能视觉视频产业港（中国视界）

项目位于龙川路与上海路交口西南角，总用地面积76.03亩，总建筑面积约为18万方，总投资额约10亿元。

该项目将着重培育人工智能、科技研发、视频视觉等战略性新兴产业，构建AI视觉产业创新体系以及集聚发展平台，打造成为具有全国示范性乃至全球领先性的AI视觉产业集聚中心。

03、国网运检中心与新能源研发中心

位于龙川路与唐模路交口西南角，总用地面积34亩，总建筑面积2.5万平方米，总投资额2.05亿。

建成后，每年生产经营成本超过17亿元，每年将带动税收收入约3000万元，新增就业岗位700个，同时将带动片区研发产业链上下游企业协同发展。

04、合肥综合管廊监控中心项目

项目位于唐模路与牯牛降路交口西南角，总用地面积13亩，总建筑面积2万平方米，总投资额1.2亿。

建成后，每年将带动税收收入约600万元，新增就业岗位200个。

05、寰宇总部商务办公基地

项目位于唐模路与牯牛降路交口西南角，总用地面积25亩，总建筑面积3.3万平方米，总投资额3亿。

建成后，每年将带动税收收入约3000万元，新增就业岗位300个。

六、淝河板块住宅开发情况与前景：大牌房企纷纷入驻，房价几乎全线2万+

未来板块片区将贯彻小尺度街区规划模式，划小城市功能单元，以人的生活半径为单位，推广两级社区中心建设，注重功能，打造活力街区。规划了“3+14”社区服务体系，即配建3个单元级社区中心和14座小区级睦邻中心, 这些“两级中心”里配置菜市场、幼儿园、文体中心、社区卫生中心等，构建社区“十五分钟”综合生活服务圈,切实解决联系服务居民“最后500米”的问题。

得益于淝河板块的高标准规划和快速建设，不少一线房企已经嗅到了机会。近年来，万科、华侨城、信达、金隅、金地、禹洲、和昌等纷纷进驻淝河板块。据不完全统计，目前淝河板块在售项目有7个。

当下板块热销，甚至小户型收回优惠、提高首付，因为滨湖没有300万以下新房了，二手房价格暴涨厉害，目前淝河板块 “ 滨湖需求外溢”是主要推动力。后面是否依然火爆，需要本身区域的建设发展来带动，吸引更多的外地客户与老城区客户前来置业安家。

淝河板块优势是：靠近主城区，通勤方便；有一定的规划利好，淝河新中心、地铁＋教育＋医疗＋公园等配套不断兑现，板块值得期待。

但是需要注意的是，淝河板块还处于起步阶段，完全兑现需要时间；目前整个板块五里庙建材市场，东部还有部分原居民没有拆迁，部分区域给人感觉比较脏乱差，不像滨湖区域起步时候就是整片的农田，方便规划拆迁。因此淝河板块发展需要时间去改善的。

只要这边未来有足够的土地，交通、地铁、学校、医院、商业与产业均有未来的规划布局，未来的发展就不会差的。毕竟淝河板块是最挨着合肥老城区的，距离市区距离近就是最大的优势。

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