目前中国房地产总市值450万亿人民币 5倍于GDP相当于美国+欧盟+日本，中国房地产到底有没有泡沫？

最近2019年 8月6日至9日，2019博鳌房地产论坛如期在海南举行，东方证券首席经济学家邵宇演讲称： 谈到中、美以及欧盟、日本房市与股市时，中国现在的房地产总市值65万亿美金，相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿，所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍。现在中国的房子的总市值，相当于美国+欧盟+日本。

那么，中国的房地产到底有没有泡沫？房价会不会下降、崩盘？现在到底还要不要买房呢？

一、 我查询了很多资料，也做了一下整理思考，我们先看下其他相关数据，方便我们进一步思考：

1. 中国房产总市值是股票市值的十倍多，远超美国、欧盟的1倍。

2. 中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元;

3. 中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右;

4. 十六年来，北上广深的房价涨了20倍，但全国的GDP上涨了只有不到7倍。中国的楼市总市值已经超过了450万亿，是GDP的5倍（房地产占国家的GDP总量，中国是411%，而全球平均是260%。中国已超出150%），是广义货币供应量M2的2.5倍，是储备货币的15倍，是货币发行的45倍。

5. 早在2016年，中国家庭总资产中，房产占比就高达75.5%。

二、大家再看下另外几个事实数据，对比一下：

1. 2019年中国人口13.95亿、美国人口3.27亿、欧盟人口5.13亿、日本人口1.27亿。单一市场对比：中国人口是美国4.27倍、是欧盟的2.72倍、是日本的约11倍。综合看中国人口是美欧日的1.44倍。

2. 中国的国民性格，爱好储蓄、喜欢住有所居的安全感。中国人的想象空间，对教育区位、交通、地理位置、更好医疗等的追求。

3. 中国的城市化进程还在继续，一二三四线城市分化严重，一二线城市持续人口流入或常住人口“保有度”很高，竞争中处于优势地位，世界上欧美日发达国家的城市化进程，似乎验证了大城市、大城市群会持续扩大，三四五线城市（县城）会持续萎缩，这样的基本事实也造成了大城市、经济发达地区人口仍然会持续流入。

4. 有些数据无法统计，大家自行界定这些因素在总体房价中占有的比例：中国目前在建房产数量、地产商手中的储存地皮、房地产商资金成本及资金充裕度、人口流动对流入地房产租售市场的影响。

5. 中国人口未来的变动趋势，从人口学统计来看中国新增人口动力并不充裕，未来人口将会达到瓶颈，另外随着人口老龄化，势必也会有大量城市房产产生空置。（房产空置率达到多少是个合适的度，我不敢断言，有材料说30%左右是比较好的）

三、最后我谈一下我的结论和想法：

1.中国地貌广大、人口众多、持续的城市化进程、且是一个统一的大市场，即使房产总值是美欧日的总和，考虑到国人对居所的偏好，也相对是在合理的价值区间。顺带回应了中国房地产不会断崖式下跌，答案是：不会。我的基本判断除了中国人口和市场供需外，还有中国政府的调控和政策引导的稳定度。如果中国房产市场稳定在当前的价格，不过快上涨或下跌，中国房产价格就不会有太大的波动。等到中国经济结构转型完成之时，也就是房地产完成历史使命和房产供需矛盾基本解决之时。

不过我们要警惕的是，（1）房价升值过快，是不是过度超过了GDP增长速度，这个度怎么拿捏？（2）房价过高、过快会不会造成很多老百姓买不起房、刚需和改善性居住需求持续得不到满足？不同财富程度的人，对房产的需求也产生分化。（3）过高的房地产估值是不是绑架了中国经济，一定程度造成：房地产兴，则经济兴，房地产败，则经济衰？如果是这样过度绑架，后果是很严重的，其他制造业或者实体经济发展就更加举步维艰，长远来看并不利于中国经济向好和转型。

2. 对于老百姓个人而言，还要不要投资房地产市场。这个我觉得因人而异，如果你有2套房产以上、之外您还有现金在手，我倒觉得可以进行一下其他资产理财，当然我觉得股票市场还是少量配置占比不要超过20%，且不要进行短期投资（个人经验来看，长期的价值投资，规律和趋势容易掌握，短期的“炒股”容易让人迷失）；另外银行理财、基金、保险、黄金和债券等稳定收益的投资方式，大约可以配置个人资产的40%-60%，剩下的还要资金富裕可以投资一些生意，毕竟只有生意（商业、制造业）才能源源不断创造财富和价值。

对于还没买房的刚需型、改善型住房型，你的综合考虑个人的需要了（我这里只说相对宏观的选择，细节要结合自身需要）：

（1）尽量买：人口流入城市的房产，买交通便利、商业配套完善、临近地铁医院学校公园、环境良好的小区的房产。

（2）县城、四五线城市有多套房的，可以适当配置一套临近的大城市的房产。