所谓软装饰，又叫软包，是指装修完毕之后，利用那些易更换、易变动位置的饰物与家具，如窗帘、沙发套、靠垫、工艺台布及装饰工艺品、装饰铁艺等，对室内的二度陈设与布置。家居饰品，作为可移动的装修。

软装饰艺术发源于现代欧洲，又称为装饰派艺术，也称“现代艺术”。它兴起于20世纪20年代，随着历史的发展和社会的不断进步，在新技术蓬勃发展的背景下，人们的审美意识普遍觉醒，装饰意识也日益强化。经过近10年的发展，于20世纪30年代形成了软装饰艺术。

商品房开发是一个资源整合的过程，由于其链条长、占用资金多，因而基本都采用预售形式。

市面上房地产开发企业很多，竞争异常惨烈，在这种大环境下，如何能让客户在项目尚未建好的情况下就选择自己的产品，提前展示，让客户身临其境的感受，无疑是最好的办法之一。

通过对将来建好产品的的模拟，如户型、朝向、空间等，让客户亲身感受产品。

然而仅仅有空间框架远远不够，由于缺少生活敢，效果依然不理想，因而样板间就应运而生了，为了更好的让客户体会到将来住进来的感受，对于软装的布设显得越来越重要，一个好的软装布设可以将产品提高好几个档次

对于成本人来说，软装工程是个不得不面对，又非常不想面对的工程，而且也是各地产企业审计重灾区，究其原因，是因为软装工程成本很难说清楚。

今天就结合实施经验，跟大家分享一下软装工程的成本控制，这里主要讲的软装主要是开发项目样板间等的软装工程

到底什么是软装

软装工程简单的说就想女孩子的化妆，通过家私、配饰、摆件等的布设，提升房屋的生活体验，提高房屋的颜值，进而打动客户，促进产品的销售

软装饰一般可以概括为除了家居中固定的、不能移动的装饰物之外的（如地板，顶棚，墙面，门窗，建筑造型等），其余的可以移动的、便于更换的装饰物（如窗帘、沙发、壁挂、地毯、床上用品、灯具、玻璃制品以及家具等多种摆设、陈设品之类）都可以称为软装饰。

1、软装的风格

软装的设计风格要与影响的风格保持一致，常见的软装风格有以下几种：

Southeast Asia/东南亚风格

在家居设计上逐渐融合西方现代概念和亚洲传统文化，通过不同的材料和色调搭配，在保留了自身的特色之余，产生更加丰富的变化。

Neoclassicism/新古典主义

改良的古典主义风格。欧洲文化艺术底蕴，精雕细琢。保留的材质、色彩的大致风格可以很强烈地感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，摒弃复杂的肌理和装饰，简化了线条。

Morocco/摩洛哥风格

袭了罗马人和阿拉伯人的文化特征，采用色彩活泼的马赛克，或点燃一盏镂空金属板制作的灯笼产生摩洛哥的风情，用鲜艳的色彩，比如亮蓝，粉红和绿色，或者使用当地土色色调设计比较柔和的环境表现出摩洛哥风格中光彩夺目的美。

Modern Simply/现代简约

“Less is more”代表简约主义的核心思想。元素、色彩、照明、原材料简化到最少的程度，以少胜多、以简胜 繁，以简洁和纯净来调节转换精神的空间。简洁和实用是现代简约风格的基本特点。

Mediterranean/地中海风格

代表一种特有居住环境造就的极休闲的生活方式，自然素材融入装饰细节之中，拱形的浪漫空间、不修边幅的线条、纯美的色彩方案，空间布局形式自由，颜色明亮、大胆、丰厚却又简单。

Chinese/中式风格

利用后现代手法，把传统的结构形式重新设计组合以另一种民族特色的标志符号出现。使整个空间传统中透着现代，现代中揉着古典。以东方人“留白”美观念控制节奏，显出大家风范。

Naturalism/自然主义

与环境融为一体，在现代简约基础上应用更多的自然材料，回归是永远的主旋律。原始粗犷的古朴质感配合现代风格的冰冷凛冽，自然主义以质朴又变化无穷的姿态注入到当代生活之中。

Rusticity/田园风格

注重个性回归自然，不精雕细刻，美学上推崇“自然美”，崇尚自然、结合自然，风格力求表现悠闲、舒畅、自然的乡村生活情趣。

2、软装工程流程

软装工程流程主要有几步：软装设计、部品定制/采买、摆场、调整。

（1）软装设计

软装设计是整个软装工程中最终要的一步，软装设计公司根据项目客户定位、硬装风格以及业主方要求针对性的进行设计。

软装公司在进行软装设计时除了要根据甲方设置的条件进行设计外，还需要考虑软装限额，一般房地产企业对于软装都是限额设计和施工的，在设计时，软装公司会结合自身软装部品供应商的价格对方案进行调整，以期既能达到甲方对于风格、效果的要求，同时要满足限额的要求。

（2）部品定制/采买

对于软装公司来说，软装部品的来源主要有两种：

软装公司都有长期合作的部品定制工厂，如沙发、座椅、茶几、床等家私，如果甲方没有品牌要求，一般是采用合作工厂定制的方式，这样一方面可以保证部品效果，同时也可以有效的控制成本。

采买又分为两种，对于甲方有明确品牌要求的，若品牌在软装公司的合作商库内，则直接采买，如果不在库内，一般软装公司不会直接去门店采买，而是会先跟品牌商谈定合作意向，再采买，为的是尽可能的低价拿到产品。

对于甲方没有明确品牌要求的，采买的方式会灵活很多，但绝大部分的途径是网购，没错是网购，而且是全网比价后采买效果保证情况下，全网最便宜的。

（3）摆场

在硬装完成施工后，软装公司进场，根据图纸进行摆场，把所有软装部品根据图纸设计摆放到各自的位置。

（4）调整

摆场完成后，通常会有联合验收，软装公司根据联合验收的意见，对软装进行调整，以达到最佳效果。

算算软装这笔糊涂帐

软装工程对于成本来说某种程度上是笔糊涂帐，为什么说是糊涂帐呢，因为软装的成本太难说清楚了。

正因为这样，软装工程历来也是审计重点的环节。

1、软装成本控制困局

绝大部分房地产企业的做法也是糊涂账糊涂处理，一般是设定限额，只要在限额范围内，且展示效果能达到要求，软装到底值不值这个价格没人会去探究。

造成这一情况的原因，主要有几个：

（1）软装涉及展示效果，没人愿意背这个雷

软装的作用是为了打动客户，展示效果非常重要，而是否能打动客户，评判的标准很模糊，就如同“一千个人心中有一千个哈姆雷特”，成本人员在进行成本控制时，一般是不会在软装上细抠的，万一成本控制动作影响了所谓的效果，影响了销售，那责任可就大了。

（2）软装部品价格不好评判

软装部品除了指定品牌外，未指定品牌的部品价格很难说清楚，因为很多部品的价值无法比较，或者说很难比较。

曾经有个项目的软装部品中有个抽纸盒，价格为2w/个，审计对价格提出了质疑，在网上搜索价格不超过200元，但软装公司给的解释是这个抽纸盒是意大利手工定制款，那是否就值2w呢？我想很难说清楚吧。

再如软装工程中常用的挂画，如果将期视为印刷品，那50块也能买来，如果是手工画的呢？500？5000？就算说是50w都有可能。

（3）软装总价不高

软装工程虽然每个公司的限额都不低，但一个项目软装工程的总额一般不会太大，又涉及展示效果，因而房地产企业也会愿意投入，只要达到效果，通常不会去细究其成本。

2、告诉你不知道的软装成本秘密

很多人即便是成本人对软装的成本、利润都不是很清楚，我可以告诉你，软装的利润率极高，利润可以到50%左右，更有甚者，可以达到70%！

也就是说，其实你的软装预算可能也有接近50%的费用，没有真正用到你的软装上。

为什么利润率这么高，在这跟大家分析一下，以限额2500元/m2的样板间为例——

（1）设计费：

软装最重要的是设计方案，但从市场情况看，设计费通常在400元/m2左右，其实占限额的比例不高，而设计费主要是人工成本，本身空间就比较大；

另一方面，虽说软装讲求效果，但我们可以看到，各大地产商，各楼盘，同样风格的样板间，其设置差异不大，这也意味着，软装公司同样风格一个方案就可以了，不同的项目根据户型特点和甲方的要求，进行调整，不需要全新的设计，因而设计需要的人工费用很低

（2）部品采买成本：

部品是软装工程中水分最大的部分，主要原因是市场不透明，价值不好评估

软装公司都有长期合作的工厂，软装家私的主要作用是效果展示，而非使用，因而对材料的要求不是很严格，在一定程度上降低了成本

软装公司在工厂制作家私的价格跟工程采购差异非常大，工程采购会根据不同的采购项，有对应不同的价格，但软装不同，一般软装公司会跟厂家结算部品价格是按照件来算，而且是通价，比如500元/件，不会因为品类是沙发还是床区分价格。这样可以把每件的价格压的很低，而厂家大家可能不赚钱，但小件可以赚钱，虽然利润较低，但在保证量的情况下，整体上利润尚可。

如果甲方没有明确品牌的要求，饰品的采买一般是网购，全网比价，最低价。我们看到的样板间绝大部分的部品其实是淘宝货，你能相信吗，但这是事实。

很多成本人接受过审计部门的审计，对于审计以淘宝价格评判软装清单价格的做法觉得很可笑，但当你知道其实软装公司就是从淘宝上采买的时候，你还会觉得可笑吗。

总之，最终呈现在大家面前美轮美奂的软装，其实使用的部品，软装公司可以拿到我们通常经验成本的一半甚至十分之一的价格就能采购到，其利润空间可见一斑。

软装成本控制

上面跟大家算了笔软装的糊涂账，也呈现了绝大部分软装公司真实的情况，那到底该如何有效的进行软装成本控制呢。

在讲软装成本控制之前，先明确几个现实情况：

1、同风格的软装方案差异不大

2、对应方案不同公司实施效果差异不大

3、除明确品牌的部品外，价值很低，且很多是淘宝货

1、设计、施工分开招标

大部分房地产企业软装工程是设计+施工招标，各软装公司根据甲方要求，在限额范围内报方案，方案最优即为中标单位，这种方式看似效果和成本都考虑到了，但某种意义上来说对于软装成本没有控制住，很多软装公司顶着限额报价，反正在限额范围内就可以了。

基于上面的前提情况，可以采用先设计，软装公司针对统一的方案进行报价，实际上就是拼价格了。

当然这种招标方式适用于大部分的软装工程，对于各公司top系的产品或者开模产品不适用。

2、大胆的比价

上文也分析了为什么很多成本人员对软装成本说不太清楚，其实通过分析可以发现，我们一直以来觉得高大上的软装，其实并没有想象中的那么高不可攀

对于软装清单中各部品的价格，真的可以全网比价来评价报价的合理性，成本人大胆砍价吧！

有人会提出质疑，认为软装是“艺术”，全网比价来的东西怎么可能达到展示的效果，我只能说，事实就是这样，软装部品就是网购的，不要沉浸在自己的艺术世界里了。

3、选择有核心竞争力的软装公司

没有那个中间商不赚差价，这是永远的硬道理。所以也没有哪个公司是免费服务的。基于这个角度，如果你要注重性价比和质量。那么一定要选择有核心竞争力的软装公司。比如一家做品牌家具代理的软装公司。

4、合同条款明确限额

合同中要明确合同价款对应的是效果，如果因为软装公司部品品质等达不到要求导致的整体效果不行，是要免费进行整改提升的；即便是甲方要求的调整，在一定范围内的变更也是免费调整的，比如15%以内免费调换等。

5、做好软装图纸和硬装图纸叠图

软装是基于硬装基础上的，因而一定要做好软硬装图纸的叠图，避免造成偏差，增加成本。

本文跟大家介绍了软装的“内幕”，也跟大家分析了软装的成本情况，其实软装没有你想象的那么高大上，跟硬装工程也没有实质上的差异。

对于软装不要再是一笔糊涂帐了，要严格管控，要大胆的审核，要大胆的砍价。

一个行业利润率50%以上本身就说明了，现阶段软装工程的成本管控还远远不够，在这个抠每一分成本，提升、保证经营利润的时候，真的有必要细算软装这笔帐了。

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