舊金山房租局新聞檔案：2019

每年租金漲幅超過 10% 需要提前 90 天發出通知

2019 年 12 月 26 日，星期四

自2020 年1 月1 日起，《加州民法典》第827 條經過修訂，要求在租金單獨上漲或與該地區任何其他租金上漲相結合的情況下，必須提前90 天發出書面通知（而不是60天通知）。上調 10% 或以下所需的通知期（合併上調生效前 12 個月內的所有先前上調）仍為 30 天。如果透過郵寄方式送達租金上漲通知，則所需的通知期限必須再延長五天（即，如果上漲幅度超過租戶租金的 10% 並且透過郵寄方式送達，則通知不得在通知後 95 天內生效）郵寄日期）。

AB 1482（2019 年加州租戶保護法）摘要

2019 年 12 月 23 日星期一

更新日期：2022 年 8 月 4 日

一般資訊： AB 1482 （「2019 年加州租戶保護法」）的角色是什麼？

• 全州範圍內的法律於 2020 年 1 月 1 日生效，並於 2030 年 1 月 1 日到期。
• 要求房東有「正當理由」才能終止租約。
• 將年租金漲幅限制為不超過 5% + 當地 CPI（CPI = 通貨膨脹率），或 10%，以較低者為準。
• 租戶不得放棄其獲得這些保護的權利，並且租戶這樣做的任何協議均無效，因為違反了公共政策。
• 如果某個單位已受到舊金山當地驅逐和/或加租法規的約束，則該單位仍受當地法規的約束，全州法律不會取消或取代這些租戶保護。

涵蓋哪些類型的住房？

位於加州的所有住房均受 AB 1482 保護，除非屬於以下豁免類別之一：

不受「正當理由」法規和租金上限限制的單位

• 過去 15 年內建造的單元（這適用於滾動基礎 - 即 2006 年 1 月 1 日建造的單元截至 2020 年 1 月 1 日不包括在內，但在 2021 年 1 月 1 日及之後包括在內）。
• 受契約、監管限製或其他限制低收入或中等收入家庭負擔能力的記錄文件限制的單位。
• 某些宿舍。
• 兩單元房產，前提是第二個單位在整個租賃期間由該房產的業主佔用。
• 只有當 (A) 和 (B) 均適用時，單戶住宅和公寓才可豁免：

(A) 該財產 不 屬於下列人員之一：

(i) 房地產信託，或

(ii) 公司，或

(iii) 至少擁有一名法人成員的有限責任公司。

- - -和 - -

(B) 房東 以書面 通知租戶，該租賃不受《民法典》第1946.2(e)(8)(B)(i) 和1947.12(d) 條具體規定的「正當理由」和租金上漲限制的約束)(5)(B)(i)。請參閱下文以了解更多資訊。

• 單戶住宅的有限豁免不適用於同一地塊上有多個住宅單元的情況，或建築物中不能與主體單元分開出售的任何第二個住宅單元（例如姻親單元） 。

不受租金上限限制的單位

• 已受當地租金管制條例約束的單位，該條例將年租金漲幅限制在低於 5% + CPI 的水平。

不受「正當理由」規定約束的單位

• 已受當地法令約束的單位，該法令要求有「正當理由」才能終止租賃，並且比州法律更具保護性（例如《舊金山租金條例》的驅逐保護）。
• 業主租用不超過兩間臥室或單元的單戶業主住宅，包括附屬住宅單元和小型附屬住宅單元。
• 如果業主將該房產作為其主要住所，則租戶與業主共用浴室或廚房設施的住房。
• 由非營利醫院、教會、長期照護機構、獲得許可的老年人長期照護機構或成人住宅機構提供的住房。
• 民法典第 1940(b) 條定義的臨時和旅遊酒店入住。

AB 1482 下的驅逐規定

• 驅逐規定僅適用於所有租戶在該單位居住 12 個月或以上，或至少一名租戶已佔用該單位 24 個月的情況。
• 除非房東有允許的「正當理由」原因之一（必須在終止租約通知中註明），否則不得終止租約。
• 「正當原因」原因分為「過錯」原因或「無過失」原因。 「無過失」驅逐需要搬遷援助。
• 僅僅租賃或租賃協議到期並不是終止租賃的「正當理由」。

AB 1482 規定的租金上漲限制

• 對於受保護單位，年租金漲幅不得超過 5% 加上房產所在地區生活成本變化百分比，或 10%，以較低者為準。 「生活成本百分比變化」是指由美國勞工統計局公佈的房產所在大都會區所有城市消費者所有項目的消費價格指數 (CPI) 的百分比變化。如果沒有地區指數，則應適用勞資關係部確定的所有項目的所有城市消費者 CPI 指數 ( www.dir.ca.gov/OPRL/CAPriceIndex.htm )。
• 對於任何日曆年8 月1 日之前生效的租金上漲，百分比變更使用前一日曆年4 月（或3 月，如果沒有公佈4 月金額）公佈的金額和2019 年4 月（或3 月）公佈的金額計算。
• 對於任何日曆年8 月1 日或之後生效的租金上漲，百分比變化是使用該日曆年4 月（或3 月，如果沒有公佈4 月金額）公佈的金額和2009 年4 月（或3 月）公佈的金額計算的。
• 百分比變化必須四捨五入到最接近的百分之一的十分之一。
• 12個月內升息不得超過兩次，且合計不得超過5%+CPI上限。
• 舊金山 目前適用的CPI漲幅 （即2022年8月1日至2023年7月31日）為5%。因此，受 AB 1482 約束的單位目前的最大年度增幅為 10% (5% + 5%)。如果上調在 2023 年 8 月 1 日或之後生效，則將適用不同的 CPI 上調。
• 如果2019年3月15日至2020年1月1日期間租金上漲超過5%+CPI，則2020年1月1日租金將恢復為2019年3月15日的租金加上允許上漲的5%+消費者物價指數。房東不必退還2019年3月15日至2020年1月1日期間多付的租金。
• 分租客向主租客支付的總租金不能超過房東收取的租金。
• 空置單位的初始租金沒有限制。

根據 AB 1482 規定，租戶需要收到哪些類型的通知？

州法律涵蓋的單位中的所有租戶都必須收到一份通知，解釋「正當理由」和租金上限保護。對於 2020 年 7 月 1 日之前存在的租賃，必須在 2020 年 8 月 1 日之前以書面形式向租戶提供通知，或作為租賃或租賃協議的附錄。對於 2020 年 7 月 1 日或之後開始或續約的任何租賃，該通知必須作為租賃或租賃協議的附錄提供，或作為由租戶簽署的書面通知並向租戶提供副本。通知語言必須為：

「加州法律限制了租金的上漲金額。請參閱《民法典》第 1947.12 條以了解更多資訊。加州法律還規定，在所有租戶連續合法佔用該房產 12 個月或以上，或至少一名租戶連續合法佔用該房產 24 個月或以上後，房東必須提供原因聲明在任何終止租賃的通知中。請參閱《民法典》第 1946.2 條以了解更多資訊。

此外，因該房產是單戶住宅或公寓而要求法律豁免的業主 必須 向租戶提供書面通知。對於 2020 年 7 月 1 日之前存在的租賃，可以但不要求在租賃協議中提供此通知。對於 2020 年 7 月 1 日或之後開始或續約的任何租賃，必須在租賃協議中提供此通知。如果業主沒有提供所需的通知，則單戶住宅或公寓不能免除「正當理由」或租金上限規定。通知語言必須為：

「該房產不受《民法典》第 1947.12 條規定的租金限制的約束，也不受《民法典》第 1946.2 條規定的正當理由要求的約束。該財產符合《民法典》第 1947.12 (d)(5) 和 1946.2 (e)(8) 條的要求，且所有者不屬於以下任何一種： (1) 第 856 條定義的房地產投資信託《國內稅法》； (2) 公司； (3) 至少一名成員為法人的有限責任公司。

如果房客認為房東提高租金的行為違反了 AB 1482，他們可以做些什麼？

• 租戶可以透過撥打租金委員會的諮詢熱線 415-252-4600 獲取有關其權利的資訊。如果租戶認為租金上漲違反了州法律，租戶還可以 根據《租戶保護法》向租金委員會提交租金過度上漲報告 - 然後，委員會將向房東發送通知，確認已收到租戶的報告並提出建議適用法律的房東。然而，租賃委員會不提供法律建議，也不能執行州法律或就有關 AB 1482 的爭議舉行聽證會。

由於 AB 1482 只能在州法院執行，租戶可能還需要考慮聯繫律師或當地租戶權益組織，尋求在法庭上行使權利的協助。此外，參與透過 AB 1482 的租戶權利組織 ACCE 設立了租戶熱線 (1-888-428-7615) 以獲取更多資訊。

租金委員會修訂有關 O&M 申請的規則和條例

2019 年 12 月 18 日星期三

2019 年 12 月 10 日的公開聽證會後，租金委員會成員批准了對《規則和條例》第 6.10 條有關運營和維護費用申請（「O&M」申請）的擬議修正案。

《規則與條例》第 6.10 條的修訂是為了回應監事會最近對《租金條例》第 37.8(e)(4) 條的修訂，該修訂禁止房東因償債增加和/或因所有權變更而產生的財產稅。然而，對於 2017 年 12 月 11 日或之後提交的 O&M 申請，如果房東在 2018 年 4 月 3 日或之前購買了房產，如果房東能夠證明其「合理地「依靠」其在購買時將這些成本轉嫁給租戶的能力。租金委員會成員對規則和條例第 6.10 條的修訂旨在澄清確定房東是否履行了證明其“合理依賴”通過增加債務還本付息和/或財產稅成本的能力來證明自己的責任的標準。時的租戶。

修訂後的規則和條例第 6.10 條的全文可 在此處 取得。

關於一般義務債券傳遞的新條例修正案

2019 年 12 月 9 日星期一

監事會最近通過了《租金條例》第 37.3(a)(6) 條有關一般債務債券轉手的修正案。雖然該法案於 2019 年 12 月 7 日生效，但修正案引起的最重大變更要到 2020 年 11 月 1 日及以後才會生效。修訂摘要如下。

確定應稅淨值： 條例第 37.3(a)(6)(B) 條 – 澄清為了計算一般義務債券轉嫁，房東必須使用 截至適用稅款 11 月 1 日 的財產應稅淨值年。

轉嫁期限： 條例第 37.3(a)(6)(D)(i) 條 – 規定對於 2021 年1 月1 日或之後徵收的一般義務債券轉嫁，租戶支付轉嫁的期限延長至2021 年1 月1 日或之後 轉嫁計算中使用的財產稅單涵蓋的月數。換句話說，如果轉嫁稅是基於前三個納稅年度的財產稅帳單，則轉嫁稅將在三年內分 36 個月分期支付。對於 2021 年 1 月 1 日之前 徵收的一般義務債券轉嫁，無論轉嫁計算中使用的財產稅賬單數量如何（即，即使轉嫁基於在多個納稅年度，全部轉嫁金額將分 12 個月分期支付）。

銀行業務： 條例第 37.3(a)(6)(D)(i) 條 – 自 2021 年 1 月 1 日起生效，房東不能再「銀行」未無限期強制執行的一般義務債券轉遞。相反，一般義務債券轉嫁將僅限於實施轉嫁當年之前三年內發行的稅單。例如，如果房東於2021 年6 月1 日徵收轉嫁稅，則可能包括2018 年1 月1 日至2021 年6 月1 日期間簽發的稅單的一般義務保證金費用，但不能包括2018 年1 月1 日之前簽發的任何稅單。

困難： 條例第 37.3(a)(6)(E) 條 – 允許租戶透過提交租戶財務困難申請來尋求免除支付某些一般義務債券轉嫁金額。然而，困難減免僅適用於一般義務債券傳遞中屬於選民於 2019 年 11 月 5 日或之後批准的一般義務債券的部分。金額。由於2019年11月5日或之後選民批准的債券不包含在2020-2021納稅年度之前的債券轉嫁金額中，因此困難減免（如果有）僅適用於2020年11月1日或之後施加的債券轉嫁，基於 2020-2021 及以後的納稅年度。從2020-2021 納稅年度的一般債務債券傳遞工作表開始，租金委員會將發布債券措施傳遞因子，該因子分為可歸因於選民於2019 年11 月5 日或之後批准的債券成本的金額（該金額可以因以下原因而推遲）：財務困難），以及該日期之前選民批准的債券成本金額（不能因財務困難而推遲）。 《租金條例》第 37.7(i) 條規定了確定租戶是否有資格因經濟困難而推遲一般責任債券轉嫁的標準。

宣布 2020 年 3 月 1 日至 2021 年 2 月 28 日年度租金上漲

2019 年 11 月 21 日，星期四

自2020年3月1日至2021年2月28日生效，允許的年度增幅為1.8%。根據規則和條例第 1.12 條，該金額基於截至 10 月的 12 個月期間舊金山-奧克蘭-聖何塞地區所有城市消費者的消費價格指數 (CPI) 增長百分比的 60% 31，根據勞工統計局2019 年11月公佈的數據，該數字為3.0%。

要計算每年租金上漲 1.8% 的金額，請將租戶的基本租金乘以 0.018。 例如，如果租戶的基本租金為 1,500.00 美元，則年度增量計算如下：1,500.00 美元 x .018 = 27.00 美元。 租戶的新基本租金為 1,527.00 美元 (1,500.00 美元 + 27.00 美元 = 1,527.00 美元)。

租賃委員會將於 2019 年 12 月 10 日就其營運和維護申請的規則和條例修正案舉行公開聽證會

2019 年 11 月 19 日星期二

自2018 年7 月15 日起，《租金條例》第37.8 條經過修訂，以限制在業主因營業額增加而尋求增加租戶租金時，所有權變更後增加的還本付息和/或財產稅以及管理費用的考慮。該法案規定，對於 2017 年 12 月 11 日或之後提交的請願書，如果房東在 2018 年 4 月 3 日或之前購買了房產，則只有在房東證明其已「合理依賴」其在購買時將這些成本轉嫁給租戶的能力。

在2019年9月10日、2019年10月8日、2019年11月4日和2019年11月12日的會議上，租金委員會委員考慮了規則和條例第6.10節的可能修訂，以澄清確定房東是否履行其負擔的標準證明其「合理依賴」在購買時將增加的償債和/或財產稅成本轉嫁給租戶的能力。

在 11 月 12 日的會議上，委員們投票決定就《規則和條例》第 6.10 條修正案的兩個擬議版本舉行公開聽證會，即“ 草案 1 - 版本 #3 ”和“ 草案1 - 版本# 4 」。聽證會將於 2019 年 12 月 10 日在舊金山 25 Van Ness Avenue, Room 70 (Lower Level) 舉行，晚上 7:00 開始

有興趣的各方可以參加公開聽證會，對擬議的法規修正案發表評論和/或提交書面評論。書面意見應於 2019 年 12 月 5 日中午之前送至租金委員會辦公室，以便專員在公開聽證會之前有足夠的時間進行審查（請提供 16 份）。書面意見也可以在聽證會上提交。

關於資本改善而臨時驅逐的新條例修正案

2019 年 11 月 13 日星期三

修訂《租金條例》第37.9(a)(11) 條，自2019 年12 月2 日起生效，明確只有在基建改善或修復工程會使單位變得危險、不健康和/或不適合居住的情況下，才允許臨時驅逐。修改租金委員會在審查房東要求延長完成持續三個月以上基本建設工程的申請時必須考慮的標準；制定程序，讓房東告知搬遷租戶，租戶有權在工程完成後重新入住該單位；並確定房東未能及時允許租戶重新入住該單位可能會產生可反駁的推定，即租賃是由房東而非租戶終止的。該法案的副本可在此處取得 [ Ord. 245-19號 ]。

修正案還要求房東在送達資本改善驅逐通知時向租戶提供由租賃委員會準備的表格，租戶可以使用該表格向房東和租賃委員會通知地址的任何變更，並且還告知租戶，一旦工作完成，租戶有權返回單位。所需的表格 《租戶揭露與地址變更表 》可在我們的 表格中心 取得。

為了實施新立法，租金委員會成員正在考慮對規則和條例第 12.15 和 12.16 條進行可能的修訂。

更正：2019年3月1日至2020年2月29日的保證金利率為2.2%

2019 年 4 月 10 日星期三

2019年4月4日，租金委員會對先前公佈的保證金利率進行了修正。 2019年3月1日至2020年2月29日保證金利率為2.2%（而非先前公佈的2.7%）。更正現已在我們的網站和所有適用的時間表上註明。對於由此造成的任何不便，我們深表歉意。

2019 年公共宣傳活動

星期四, 三月 07, 2019

日期：3 月 10 日 活動：Sunday Streets- Mission 地點：宜居館時間：上午 11:00 至下午 4:00 http://sundaystreetssf.com 日期：3 月18 日活動：SFAA 貿易展上的資源博覽會地點：梅森堡中心大樓時間：4 :00-7:00 pm 日期：3 月 31 日 活動：Sunday Streets- Excelsior 地點：Livability Pavilion 時間：11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com 日期：4 月14 日活動：Sunday Streets- Tenderloin 地點：Livability Pavilion 時間：上午11:00 - 下午4:00 日期：5 月5 日活動：Sunday Streets- Bayview/ Dogpatch 地點：宜居館時間：上午11 :00 - 下午4:00 http://sundaystreetssf.com 日期：6 月 1 日活動：舊金山住房博覽會地點：舊金山城市學院，50 Frida Khalo Way時間：上午11:00 至下午3:00 日期：6 月9 日活動：週日街道- 日落/金門公園地點：宜居館時間：上午11:00 至下午4:00 http:// sundaystreetssf.com 日期：6 月11 日活動：地震安全博覽會地點：Bill Graham Civic Auditorium 時間：上午10:00 至下午4:00 http://sfdbi.org/earthquakefair 日期：7 月 14 日活動：週日街道 - 任務地點：宜居館時間：11:上午00 點至下午4 :00 http://sundaystreetssf.com 日期：8 月 18 日活動：週日街道 - SOMA 地點：宜居館時間：上午 11:00 至下午 4:00 http://sundaystreetssf.com 日期：9 月22日活動：週日街道- Western Addition地點：Livability Pavilion時間：11:00 am-4:00 pm http://sundaystreetssf.com 日期：10月20日活動：Sunday Streets- Excelsior地點：Livability Pavilion時間：11 :00 am-4:00 pm http:// sundaystreetssf.com

新條例修正案透過加租規避驅逐控制

2019 年 2 月 25 日星期一

自 2019 年 2 月 25 日起，《租金條例》第 37.10A 和 37.10B 條經修訂，規定業主試圖收回不受《租金條例》租金上漲限制約束的出租單位的佔有，即屬非法。 r)(7) 條以惡意增加租金的方式，意圖欺騙、恐嚇或強迫租戶騰出出租單元，以避免當地驅逐管制。 惡意證據可能包括但不限於以下： (1) 租金漲幅大幅超過可比較單位的市場價格； (2) 租金上漲是在試圖收回該單位的所有權後六個月內進行的：以及 (3) 法院或租賃委員會可能認為相關的其他因素。

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