前一段时间，明源君在 《没想到，还有房企扩招1万多人》 中提到，虽然现在减员降本是行业趋势，但也有个别房企还在扩招。

除此之外，明源君在翻看2023年上市房企年报时，还有一个意外发现，那就是在行业普遍降薪的环境下，居然还有不少上市房企人均薪酬在上涨。

这与大部分地产人的感受不太相符。

比如这个月初，被称作是“房企福利天花板”的公司也传出了降薪消息：固定工资降低35%，转成年底绩效的形式发放。

那么，房地产经过2年深度调整后，行业薪酬现状到底怎样？未来什么样的地产人更有机会升职加薪？

下面，明源君来详细分析一下。

地产人收入连续3年下滑

自2021年房地产下行以来，大部分房企盈利能力持续下滑。

据可研智库数据，2023年百强房企阵容中净利润为正的房企占比40-50%。净利率在10%以下的房企占比超过75%；净利率在10%-20%之间的房企占比约为15.60%；净利率超过20%的房企占比仅为8.40%。

房企不赚钱，减员降薪就成了房企降低成本的首选手段。

一、地产薪酬调整进入第三阶段

总的来看，房地产降薪大致经历了3个阶段：

第一个阶段，取消隐性福利， 比如取消车补、房补、餐补等福利，降低出差标准等等，手段相对温和；

第二个阶段，调整薪酬结构， 即调低固薪、提高绩效占比，但年终绩效往往很难拿全。

比如某房企员工的绩效奖金受到公司绩效、部门绩效和个人绩效三个因素影响，变量很大，假如公司经营情况不好，公司绩效为0.8，那个人绩效也就相应要打8折。

目前大部分房企都停留在第二个阶段。据了解，现在有房企进入了

第三个阶段：追讨往年奖金。

据某出险房企高管透露，他们公司要求集团部门负责人以及业务分管领导，退还之前三年的奖金，不光是在职的，离职的高管也要退。

理由是，之前奖金按照业绩来发放，但公司业绩都属于预支付，很多项目两三年交付后才盘点出来并没有盈利，甚至亏损了。所以，高管必须把巨额奖金退回。

这种政策杀伤力太大，会让留下的员工提心吊胆，建议慎用。

二、薪酬总成本不断下降，万科去年减了34亿

此前，明源君提过，现在大部分房企都加入了减员行业，而在员工持续减少的情况下，房企的人力成本也在不断下降。

从年报数据来看，2022年，38家上市房企中，总薪酬同比下降的有29家，其中下调幅度最高达到66.7%。总薪酬同比增长的有9家房企。

而2023年，披露了薪酬成本的36家上市房企中，总薪酬成本同比下调的有32家。比如万科去年薪酬成本减少了34.4亿，世茂集团减少了12.61亿元，新城发展减少了10.77亿元。

总薪酬同比增加的只有4家，分别是建发国际、招商蛇口、越秀地产和富力地产。

三、高管薪酬下滑最明显，万科碧桂园高管拿1万月薪

房企经营出问题，房企管理层难逃其责，所以在这波降薪潮中，管理层降薪幅度最大。

据Wind数据统计显示，A股上市的88家房企中，2022年管理层年度薪酬总额同比2020年下降了将近28%，而港股上市的113家房企中，2022年管理层年度薪酬总额同比2020年下降了约36%。

	2022年	2021年	2020年
A股	11.59亿	14.3亿	16.09亿
港股	19.96亿	28.03亿	31.2亿

2022、2023年上市房企管理层年度薪酬总额

年报数据显示，2021年上市房企中高管年薪过千万的有23人，2022年只有8人，2023年，16家上市房企中，薪酬超过500万的仅有1人。

可见房企管理层年薪下滑幅度非常大，而万科、碧桂园高管年薪更直接降到了12万。

3月28日晚，万科发布2023年年报，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。

而在2019年、2022年，郁亮税前报酬总额超1200万元，祝九胜税前报酬总额超1100万元，解冻税前报酬总额超800万元。

碧桂园更早在去年12月就宣布，公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子莹及非执行董事陈翀的年度薪酬，统一降至12万元。

相比以前动辄上千万、甚至过亿的收入，不得不说，房地产行业的造富神话彻底终结了。

四、去年超半数地产人收入下滑

房企管理层大幅降薪，普通地产人薪酬情况又如何？

2023年31家上市房企中，17家房企人均薪酬下滑，有14家房企人均薪酬出现上涨。其中增员又涨薪的房企有两家，分别是越秀地产与建发国际。

其中，人均薪酬超过30万的房企有4家，20~30万区间的有6家，10~20万的有17家，低于10万的有4家,最低值仅为7.16万。

不过结合员工数量来看，部分房企人均薪酬上涨，可能是几个方面的原因：

一是减员后，公司高薪岗位比例增加，拉高了平均水平；二是减员时的离职补偿计入了总薪酬成本，拉高了人均薪酬；三是房企为了留住关键人才，确实给部分人加薪了。

据涛哥杂谈调研，去年超半数地产人年收入下滑，近20%的地产人收入下滑30%以上。但也有15%的地产人收入有所增加。

总的来看，地产人年收入整体均值在30万左右。

一味降薪不可取

对于关键人才要加大激励 ‍ ‍

遇到行情不景气，裁员降薪是惯用的手法，因为可以快速节省成本。

但明源君认为，即便房企盈利能力下滑，一味降薪也并不可取，而更应该将有限的成本向关键人才倾斜，以留住优秀人才。

一方面，房企减员后，留下来的员工需要承担更多责任，如果再盲目降薪，员工慢慢就会因为看不到发展和希望，变得缺乏奋斗激情，拉低整体效率。

另一方面，工资水平过低，优秀人才就会流失到竞争对手那里，反而会导致公司更快走向衰败。

而越是在行业不景气，房企越需要真正优秀的人才，和竞争对手肉搏，以求得生存。

一、对于关键人才，加大激励力度

某出险房企高管向明源君透露，公司出问题后，曾经有头部国企向他抛出橄榄枝，但他拒绝了。他给出的理由是：公司出险后，老板对我仍然非常大方，实在不忍心背叛。

可见，要吸引或留在关键人才，就要舍得投入成本。基于当下市场环境，有几类关键人才需要重点激励。

一是项目总等懂经营的人才。

这两年，行业开始兴起项目总负责制。即项目总经理对项目经营指标负责，并行使上级组织所授予的权力，对项目的设计、成本、工程、人力、行政、客服等进行统筹和决策。

数据显示，一个出色的项目总对于项目利润的影响可以是一个差的项目总的1.8倍。可想而知，这个岗位有多重要。

据猎聘数据显示，2023年房地产紧缺岗位招聘年薪，项目总平均薪资在47万左右，相比其他岗位高出不少。而做到优秀的项目总年薪可达到近60万，几乎是其他岗位的2倍。

再比如像项目经理、成本管理等关键岗位，对于地产项目兑现、成本把控都非常重要。 ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍ ‍

二是懂客户，能精准识别客户需求的客研人才 。

行业进入了买方市场，存量博弈周期，谁能精准识别出客户需求，提供能解决客户痛点的好产品，谁就能占得先机。 客户研究也变得更加重要。

三是能共情客户、 懂产品的设计类人才。

昨天，成都官宣全面放开限购，并提出“推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给”。

明源君之前讲过，未来限购取消是大势所趋。住房双轨制下，房企做改善、高端产品的能力越来越重要。

前几天，明源君看到某集团招聘地产板块总裁，该人选要求专业上偏战略、偏设计、偏设计，核心能力上偏产品定位、审美、资产运营，并要求有品质房企的工作经验。

地产下半场，产品为王。未来房企里懂产品懂设计的人，应该拥有更高的话语权。

四是能打仗拿结果的营销人才。 ‍

现在的行情下，优秀的营销人才有多重要就不需要明源君赘述了。

一句话，客户有多难搞，房子有多难卖，优秀的营销总就有多重要。

二、考核方式要更加动态灵活，做到公正公平

房地产市场发生了巨变，相对应房企的绩效考核模式也要做出调整。

否则，采取跟以前一样的考核模式，对员工未免有失公平。

举个例子，现在行情这么差，很多房企考核一线操盘手，却还只考核业绩完成率。最后的结果就是没几个人能达标，很多人干脆也就躺平了。

某项目营销总告诉明源君，他们项目开盘拿到了同期同类项目业绩第一名，但还是没完成业绩指标。按理要下课，后来集团有人站出来为他说话才逃过一劫。

早在前几年，就有房企提出要从绝对和相对两个维度来评价操盘手。 比如除了业绩完成率，还要增加市场对比的维度。

简单地说，就是将每一个项目与区域内的直接竞品进行pk，基于项目流速和售价指标，评出一个分数，再把得分与公司其它项目对比，操盘水平高低，一目了然。

多个维度相结合，综合评价操盘手真实水平，避免把运气不好但能力很好的人才淘汰掉。

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