古城镇规划定位策划：平遥古城古城区域改造战略论述-三、四线城市：小地方大故事-城市区域规划

古城、古旧建筑、古村落改造与人的认识水平有极大的关系。会做菜才能品出菜的真正味道，古城保护也是如此，一个不懂文化的城市运营者，你指望他们能够很好的保护这些老祖宗留下的宝贵物质文明，那真的很难。那些被拆除的济南老火车站、长春老火车站基本上都是这些人，这些人以50年代的人为主，因为历史的原因基本上没有受到良好的教育，“不会做菜”，也就“不会品菜”，也就不能品出这些老建筑的味道。

从我们工作室承接的古城改造项目，像山西《平遥古城》等，从领导者的年龄看都是60年代末，70年代出生的人，都是“会做菜，会品菜”的领导，这些人都受过良好的教育。正如我的专家说，一定是有知识水平的领导才会找到我们，不然就会找“记者式”的“亮点”策划，或者广告公司，或者策划都省略，直接设计，再不就是七大姑八大姨的策划人。同样道理，这对于“会做菜，会品菜”的策划人无疑是“黄金时代”，对于古城、古旧建筑、古村落也是福音。基于这点，古城、古村落的改造升级不单需要时间，更需要思想上的转变。

【案例】平遥古城摄影大展中心地块及周边升级改造

一般情况下，古城年久失修进行维护，基本上能够恢复原貌，但有些古城中也有一些损毁的很严重，严重到原来的建筑都没有了，那么这样的恢复就不是修复这样简单，在山西《平遥古城》就存在这样的问题。当平遥古城管委会委托我们工作室做平遥国际摄影展览中心地块时就遇到这样的问题，差不多近300亩的地块，上面原来的寺庙，建筑都已经荡然无存，其中107亩作为平遥国际摄影展览中心的107亩地块还是5、60年代的厂房建筑，为建造厂房而建，几乎没有什么价值建筑艺术可言。

委托我们做战略定位策划的地块在古城内。我们的调研发现类似的地块，加上没有很好的利用的地块占到平遥古城的80％，来平遥的游客基本上在“土字街”（由于方位习惯问题，其实是“干字街”）上活动，再不就是到几个典型的古建院落参观，所以这些地块、区域的再开发利用，如何利用变得非常重要，直接关系到古城的未来发展。

平遥古城在门票上做法有可取之处，奠定了旅游的良性发展，各个地方的景点包含在总门票内，再去景点就打个洞即可，这样从其它地方进来的没有买总门票的游客只能在主要的大街上浏览，进不去那些主要的古院落，这样既能看到游览古城，也增加了店铺的收益，也可以吃饭。不像广西的黄姚古城那样买了门票就在自己身上贴一个标签，没有这个标签，或者这个标签丢了就会被6、7个保安和管理人员围追堵截，我就是亲身经历了这一目，即使你就住在这个古城内也是如此，给人的感觉非常的不好，也影响了旅游发展。

平遥古城更适合做论坛，开发平遥古城就是开发“晋商精神”。

平遥古城需要深度开发对接游客量的迅猛激增，只有深度开发平遥古城才能赶上10年旅游黄金期。

推理《平遥古城》游客量，以20％的增长率，理论上，在7年后，2019年《平遥古城》的游客量可以突破1000万人，如果不开发达不到这个游客量。按目前《平遥古城》的游客量的自然增长率，7年后，2019年，《平遥古城》游客量可达到537.5人次，不做深度开发也不能承受这样的游客量。目前在重大节日游客“爆满”，原因是开发量还远远不足所致，80％以上的区域冷冷清清。

还没有形成系统开发，需要建立系统开发模式。

工作室专家研究分析后认为平遥古城应在这些方面进行优化：

平遥古城应强化自身建设：

平遥的未来发展，在营销上不是问题的根本所在，而是当游客快速增长后，平遥古城能够给游客哪些利益。这些利益现在已经有所显现，比如，自身的名胜古迹，像票号等，即将问世的“印象平遥”提供了新视觉艺术体验（我们策划时“印象平遥”没有开业，真正建设中）。

几条街上已经不能满足平遥古城游客的增长：

平遥古城内城开发处在自由发展阶段，与整个国家的地域发展政策有直接的关系。目前，游客集中在几条街上，行为以观光为主，各个景点走马观花，真正能够让游人逗留休闲的不多，甚者给游人体验的场所也不多，这种“不多”主要的是指在开发上的简单复古——不如古建，也没有创新，像锦宅这样的营造模式少之又少。

《平遥古城》的味道还太杂，没有形成系统：

从平遥古城内城开发看，有80%以上的开发空间，开发潜力巨大，但是还应以还原“晋商味道”、“平遥味道”为主，在还原的同时加入当代人的思考，形成“过去”、“现在”、“未来”的“商业味道”组合。目前有简单复古的倾向，比如“酒吧街”，比如，路面“太新”，石材现代工业化成分太浓，机器打磨痕迹太重。

活的《平遥古城》才是味道：

平遥古城应是“活的”古城，那么就应该有居住者，想全部搬迁古城局面是不合适的做法，所以应该是愿意搬迁的搬迁，不想搬迁的就纳入古城味道的一部分，我认为这是重要的古城生态组成部分，就像上海的“田子坊”那些居住者才能体现老上海的原汁原味，比如当街洗衣服、宰鸭、杀鸡等，这种生活才是真正的“味道”。

资金不是《平遥古城》的发展主要问题：

平遥古城作为世界文化遗产，本身就会吸引资金，特别是与北京城市圈的近距离，信息、交通非常发达，解决资金更主要的是有没有好的项目，或者区域开发内容，特别是在民间资金流通急于找出路的时候，一个好的项目本身就能够成为平遥古城开发融资的法宝。

平遥古城古城区域改造战略论述：

以《平遥古城》历史文化、“晋商精神”为切入点；

以『平遥国际摄影大展』为引入；

以山西、晋商、平遥人文文化为根基；

以“创意思潮”与“平遥人文特色”融合为中心；

以“体验经济”为操作平台，形成极具山西特色，凝练出并能够提升《平遥古城》战略思想，进而打造独一无二的，形成具有“晋商生活方式”的“107创意文化商业街镇”；

同时打造世界级“平遥金融经济论坛”；

借此为“平遥古城”旅游升级开发找寻新模式，让本项目成为《平遥古城》提升的拐点。

平遥古城背景资料：

平遥古城是中国境内保存最为完整的一座古代县城，是中国汉民族城市在明清时期的杰出范例，在中国历史的发展中，为人们展示了一幅非同寻常的文化、社会、经济及宗教发展的完整画卷。

相关报道：

《“远古”与“未来”——穿越时空的展示与对话》

原山西晋中机械制造公司旧厂区在平遥古城内，是『平遥国际摄影大展』的主要展场，经历12年沉淀，『平遥国际摄影大展』已经成为国际著名品牌，但是一年之中只有七天，那么七天以外干什么？

带着这样的问题，对原山西晋中机械制造公司旧厂区改造暨《平遥古城》西大街国际摄影大展用地（107亩）及周边合计300亩左右土地进行改造的战略定位策划，戴欣明亲自作为首先战略策划顾问率领5位专家经过专业的研究，从第三方独立的角度提出极富“接地气”的战略定位方案——《“远古”与“未来”——穿越时空的展示与对话》，不单强调展示，还强调思想上的交流，把平遥提升到能够与世界对话与交流的高度。

由于戴欣明工作室对山西人文内涵的把握，对原山西晋中机械制造公司旧厂区改造暨《平遥古城》西大街国际摄影大展用地及周边进行改造的战略定位策划做到了“文化有根、规划有度、形象有品、经营有力”。

戴欣明指出，平遥古城不用定位，世界文化遗产对平遥的定位已经非常明确，所以不能用营销的角度看待平遥古城，作为世界文化遗产谁都知道平遥，从营销的角度提升平遥大错特错，只有在考虑大平遥的基础上，以平遥2700多年的沉淀对中国某些方面进行补充，以及金融业鼻祖的地位形成具有唯一性的，充满独一无二人文文化的属于平遥区域地块的方案，通过平遥古城内一些地块的局部定位提升平遥古城。

定位逻辑上，戴欣明工作室提出“平遥古城－汇通天下－会聚世界－会晤思想”这样的战略思路，为平遥的提升找到了制高点。

在“107亩”局部地块的战略定位思想上，戴欣明工作室遵循“无古城——有古城——无古城”这样的战略，强调活化，更新，一个活的，凝练一代人思想的小城（小区域）。

在本次策划中我提出“晋派文化”演绎——凝练平遥2700年文化，以创意思维为主导，以内容产业为铺垫，强化晋商精神——展现中国金融业鼻祖的文化传承。在功能上强调复合型定位，展示＋会议＋培训＋旅游＋商业（含酒店、客栈、餐饮、酒吧等）＝提供“五位一体”城市服务。

由于原山西晋中机械制造公司旧厂区改造暨平遥古城西大街国际摄影大展用地上现有的厂房并非真正意义上的工业遗存，只不过是解放后在古城古迹遗址上建的厂房，一半以上的建筑已经破烂不堪，用现在的眼光看在古城内建厂是对古城的破坏，但是却遗留到现在，成为古城发展的一个负。时至今日只有几栋厂房具有超大空间展示的价值，所以，戴欣明工作室建议，应在部分改建的同时，恢复集福寺、鲁班庙等人文景观，在恢复的过程中进行保护性发掘。

平遥县委书记卫明喜总结说，近年来，随着我县改造工作力度的加大，柴油机厂成为平遥国际摄影大展的特色展场之一。但总体看来，还基本停留在“热闹一周，冷清一年”的节点上，对古城文化旅游发展的推动作用没有发挥到最大。要本着“满足大展需求、带动旅游发展、提升古城品味、优化片区、恢复历史遗迹”的规划策划、设计思路，进一步加大柴油机厂旧厂改造力度，这将提高平遥古城文化档次和发展水平的里程碑式项目。

作者戴欣明介绍

戴欣明，字：青藤，号：山人，七大山人

籍贯东北（沈阳），长期居住深圳市，2001年创立动能智库（前身为戴欣明工作室）

城市与产业地产战略定位专家、投资人： 中国著名的战略定位专家，中国著名的资本运营专家，搏实资本控股有限公司投资合伙人、深圳市前海动能投资有限公司总裁，中国品牌管理研究中心深圳中心总经理，深圳市动能企业管理咨询有限公司董事长、总经理，中国城市运营管理研究中心主任，中国商业地产管理研究中心主任；

戴欣明是通才型专家，投资人，其在人文（含堪舆）学，社会学，消费心理学，经济学，管理学，规划建筑设计学、艺术设计学，营销学等方面在全国具有权威专家地位。被誉为具有经济学家头脑的营销学家、策划人；策划人当中的管理学家；

设计师出身，曾经是商业运营机构及城市开发建设集团经理人（时任总裁6年），身经百战，是一位理论与实践高度结合的专家、投资人。

凤凰卫视中文台、资讯台等财经、社会观察等频道特约评论员，深圳电视台、成都电视台、上海电视台第一财经等各大主流电视台特约评论员（涉及：商业、财经、城市、产业、地产等）。因其独到的观察视角，洞见的观察能力，即广泛又深入的调查研究，10多年接受电视台采访超过2000次以上。

戴欣明还是中国房地产四大名嘴之一，深圳市城市与地产“深圳四杰”。

戴欣明主要成就：

1、把人文融入地产之中： 人文城市、地产和商业地产的开创者，人文因素决定了城市开发和项目开发的差别化（1998年）

2、改变中国城市与地产战略定位法的空缺： 创立“七合一战略定位法则”，以及“人文+”系统战略定位模式，强调非数字化的因素的量化（2003年）

3、中国城市和地产实证分析派（南派）代表： 创立“262实证分析法”，以“七合一战略定位法则”，以及“人文+”体系为基础，强调分析者的作用，既福尔摩斯式的演绎推理（2005年）

4、提出“软实力杠杆”理论（双杠杆理论）： 通过软实力的打造，特别是战略定位的介入，实现的“杠杆率”倍增；其中重要的是，在城市开发、产业项目的实施中，“软实力杠杆”和“金融资本杠杆”应同时介入，互为补充，这样的“杠杆率”才是有效的（2008）

5、提出“新黄金十年”投资理论： 把城市和产业由静态竞争模式变成动态竞争模式（2012年）

推荐序

策划人功力胜在超常规思维模式

南方略咨询集团董事长　刘祖轲

认识戴欣明有13个年头，一直关注他，体会他的裂变式成长。在技术上他是个多面手，在专业上他又是个复合型专家，在实践上他是的“接地气”咨询师、策划人，在媒体上他是财经评论家。

他的特别之处在于他的经历和思维模式：他做过设计师，包工头，开发建设集团企业总裁，投融资人，商业运营操盘手，企业管理咨询师，品牌营销人，再到如今的城市与地产策划人，从基层一步步做起，一直走到今天，伴随着他的是实践、实践，再实践，思考、思考，再思考。如果说每一个人的成功都有他的故事，那么戴欣明也有他独特的故事。但他的成功更源于他的热情，对待朋友的热情，对待事情的热情，以及对待工作的热情，积极向上。我认为在这种情况下的思考就会表现出“正能量”就会应用到实践上，进而发挥出对社会有用的潜能优势。这些都是一个成功的策划人所必须拥有的素质之一，这种素质决定一个人始终想着如何把事情做好，如何把策划的项目的成功路径找出来，策划出来。

因为他的热情，就有了他的责任感。他不断同我谈起社会责任，企业责任，咨询师的责任，策划人的责任；社会要造福人民，企业要盈利，做人要有礼、有度，咨询、策划要合适，而这些都与他主张的战略定位息息相关。

戴欣明的勤奋好学在业内是出了名的，以至于他在 人文学（含堪舆）、社会学、消费心理学、经济学、管理学，艺术设计学、营销学七个领域 在中国都有公认的权威学者地位，他是彻头彻尾的通才。在“唯一不变的就是变”的社会大背景下，城市与地产的发展也变得越来越复杂，单一思维模式已经落伍，也如他实践证明，以独特的视角观察、认知、分析大千世界，用“七合一”的超常规思维方式才能找到最合适的解决问题的方案。更重要的是他追求“适度”的哲学思维，把儒释道思想融会贯通并与西方哲学结合，形成他的人文思想内涵并支撑着他的战略定位策划体系。

他20多年的工作经历多与城市开发，房地产开发，商业地产开发，建筑集团管理有关，算是彻头彻尾的业内人士。由于他的思考习性，以及对地产行业的熟悉，以及平均每年150多个地方的实地观察，分析得出的独到的观点影响着中国城市的发展变革，甚至影响了城市与地产行业政策的制定。

由于深圳的特殊历史原因，一直以来是前沿思想的诞生地。在城市开发，特别是地产方面更是走在其它城市的前列，深圳的城市与地产的开发思想，战略思想也影响着中国城市与地产的进程。而在这个过程中戴欣明也深深地浸泡其中，也由于他擅于思考，再加上他设计师特有的细致观察力，造就他理论与实践高度融合的特性。

在业内，他是人文城市与人文地产的开创者，人文的大旗是他的典型特征与标识，也因此铸就了其在“七合一”学术方面的人文性；创立“ 262实证分析法 ”、“ 七合一战略定位法则 ”，以及“ 超常规战略定位策划三部曲 ”，成为中国地产实证分析派（南派）代表。他的成就与学术贡献是有目共睹的，我认为他的成就本身还在于他所在行业外的观察与了解，也就是说，城市与地产战略策划人的功夫在功夫以外。他在城市与地产领域是著名策划人，但在凤凰卫视、深圳电视台、上海第一财经频道，成都电视台等主流媒体上又是以著名财经评论家身份点评社会热点与财经时事！这是他过人之处，因此能够理解他为什么是难得的、走在时代前面的权威专家。

与其说《人文商业地产策划》一书是他的城市与商业地产战略定位策划经验要点的浓缩，更可以看成是他作为公众人物对社会责任的表现，对中国城市发展，以及房地产、产业园区、旅游地产、商业街、零售业商业地产理性开发责任的表现。

刘祖轲

2015年3月21日二月二写于深圳市

自序 感悟“商业味道”

戴欣明

能够让我确定来深圳的理由是我还在大学时对深圳的一次考察，那是一次“味道”之旅。

1986年春节期间，也是我第一次来深圳，借住在当时深圳非常时尚的滨河小区。这个小区里有个小店，就是20多个平方米的社区杂货店，卖一些生活日用品，用现在的商业状态来形容很像“屈臣氏”，还有点“7-11”的感觉。当我第一次进到这个小店，我看到从来没有看过的味道，闻到一种从来没有闻到过的味道，那些由商品包装出来的味道，以及商品本身的香气散发出来的味道。这种味道触到了我的神经，各色日用商品琳琅满目，基本上都是香港那边过来的进口商品，看上面繁体的文字知道是干什么用的，那些商品都可以拿在手上看，那时内地还没有超市。……就是这样的味道让我久久难以忘怀，那种味道让我感到这是到了“外国”！我那时去深圳，起码比内地早10多年进入市场经济环境，积累了在其它地域不可能有的经验、经历，现在看来，有种节省了生命历程的感觉。也就是那随后不久，我就扎根于深圳这块改革开放的“试验田”了。

现在的深圳已经不是这样只有小味道的城市了，是个由经济为主线组成的新城市味道。由于深圳已经是超大城市，不同的人能够感受到不同的味道，这些味道不断地吸引着四面八方的人们过来。

味道，可以吃出来，可以看出来，可以体会到，可以感知到，可以品味到，也可以形成心灵上的沟通，是消费者梦寐以求的感受。城市与商业地产的味道是什么？简单地说是风格，品味，商业氛围，复杂地说是特定人群的生活方式的一部分，有属于这些群体的习俗、习性、习惯，并有特定的人文文化特征，具有“中国风”特征，即中国风格，是建立在中国传统文化的基础上，蕴含大量中国地域元素并适应全球流行趋势的艺术品味形式或生活体验方式，以及商业创新形式。这就是趋势，跟不上这个趋势就会顺之则昌，逆之则亡。往往专业人士会用灵魂、智慧、思想、主义来诠释，甚至各种学术术语，比如：战略、管理、运营、系统、营销，咨询、策划等，以及只有专业人士才能听懂的词汇定义城市或商业地产，但这些交织在一起形成的“味道”却是消费者最先感知的。就像一幅画，你感觉很好，但是他也是某个流派，某种思想，某种主义下的作品表现，还有画作背后的故事。当无数的城市与商业地产策划人在谈论那些技术上的细节，比如招商管理，商业的项目管理，开发的项目管理时，却忽略了那些最能够和消费者沟通的最重要的东西，最能让商业有生命力的东西——“味道”！

一个城市，一个商业地产项目的战略定位的成功与失败最终归结于“味道”给消费者的感受，不同的“味道”吸引不同的人，有什么样的“味道”就能聚集什么样的消费者。有的人喜欢深圳，可能因为她是经济特区，有经济的“味道”；有的人喜欢杭州，可能因为有西湖，有人文的“味道”；有人喜欢上海，可能因为有上海滩，有时尚的“味道”；有人喜欢北京，可能因为北京是皇城，有贵族文化的“味道”；有人喜欢香港，可能因为她是国际化大都市，有全球化的“味道”。

为什么人们愿意去上海的田子坊、老城隍庙、新天地，北京王府井、琉璃厂，广州的上下九，成都的宽窄巷子，南京的夫子庙，山西的平遥古城等无数的地方，那都是因为有种独特的“味道”吸引着人们。

或许，有些项目是非常成功的，好像也没有谁刻意去营造所谓的味道，其实她们本来就已经存在那些独一无二的“味道”，某个老街，某个古城，某个现代的城市综合体，它们的“老、古、新”本身就是味道。

戴欣明

2015年2月4日　立春写于深圳市

声明：

本网连载的《发现味道-人文商业地产策划》为戴欣明所著专著，目的在于分享戴欣明、戴欣明工作室、动能智库独创及独家的知识财产，欢迎转载，转载请注明出处。

本著作内容对读者的项目、企业不构成交易，需要根据自身情况做专项战略定位策划、产业规划以及相关的设计，甚至资本运营的介入。